In Search of Justice

May 16, 2010

王文彥: 樓市現在有沒有泡沫﹖

Filed under: Commentary — by loong5 @ 5:58 am
Tags:

Hong Kong Economic Journal
P38  |   理財投資  |   專家之言  |   By 王文彥  
 
2010-05-13

樓市現在有沒有泡沫﹖

 
現在樓市有無泡沫十分有爭議性,弄清楚對錯意義重大,這個課題值得探討。政府有關高官及不少樓市評論員矢言樓市不存在泡沫,歸納起來,他們的主要論據有四:1. 豪宅市場沒有泡沫,年來香港樓價屢創世界紀錄,買家多來自內地,並且是多以現金一次過付款,毋須做按揭。所謂泡沫是高槓桿操作的結果,既然現金買賣,沒有槓桿,自不可能出現泡沫;2. 中下價樓沒有泡沫,屢創天價的豪宅是富豪的玩意,豪宅市場是一個獨特市場,不會影響中下價樓市場;3. 普羅大眾會購買的樓宇,樓價與1997年高峰期仍有相當距離,普遍約為20%;4. 市民現在供樓的負擔能力較1997年為高,根據統計,市民供樓負擔比率不足四成。
 
第一點說法不大成立,大部分買家不是來自內地,他們一般都需要做按揭,內地買家亦有部分要借助按揭,以部分內地買家不用做按揭來得出整體豪宅市場沒有槓桿操作因而沒有泡沫的結論,不是以偏概全嗎?更何況,內地買家沒有在香港做按揭,不等於他們沒有在內地做按揭。
 
人大常委會前副委員長、著名管理學家成思危透露,內地在去年第一季貸出的4.58萬億元人民幣,有2.1萬億元流入房地產和股市,在香港購買豪宅的內地資金,很可能就是來自那樣的內地貸款。
 
第二點的潛台詞,是說豪宅市場和中下價樓市場是兩個絕不通電的絕緣體,這種說法絕非事實。某個住宅單位(特別是著名大廈)的成交價自有指標作用(天匯頂層事件鬧大,原因在此),它會影響同一座大廈其他單位的叫價及成交價,某座大廈的成交價又會影響同區其他大廈的叫價及成交價,之後是不同地區,最後波及整體樓價。
 
總而言之,不同單位、不同大廈及不同區域,一手與二手樓,豪宅與中下價樓,既有獨立性,又有互動性,豪宅市場的泡沫最終一定導致中下價樓市場的泡沫。第二點看法片面強調獨立性而忽略互動性,不是存心誤導,就是缺乏常識。
 
 
中下價樓超97年價格
 
1997年的樓價是空前的資產大泡沫下的產物,大泡沬樓價的80%(亦即目前普羅大眾會購買的住宅平均樓價),不等於這個價格沒有泡沫。與現在比較, 1997年香港的整體經濟更好,不說別的,過去十三年港人的實質平均工資不升反跌(目前只為1997年的94%)。更值得注意的,比較1997年與現在相同物業的樓價,我們得將物業折舊的因素考慮在內。
 
經過十三年的風吹雨打,現在物業較1997年相同的老了這麼多年,價格大抵總有20%折舊吧。果如此,中下價樓目下的價格已與1997年相同物業的並駕齊驅,甚至有過之而無不及。以資料為例,太古城、康怡花園、香港仔中心及美孚新邨【表】,它們的呎價其實已超過1997年,太古城尤其如此。經濟大不如前、工資倒退及折舊三個因素加起來,現在中下價樓的價格,其實已明顯超越1997年的大泡沫價,我們還能說現在的樓市沒有泡沫?
 
市民目前的供樓負擔比率不足四成,這種說法有很大的誤導成分!為甚麼說它誤導?因為這個比率是建基於空前超低的按揭利率上的。人無近憂,必有遠慮,供樓是一個二十至三十年的作戰計劃。目前超低的按揭利率(2.1厘或以下)是一個數十年難得一見的特例,絕非常態,現在供得綽綽有餘,說不定三、四年後,因為利率上升而捉襟見肘。如果我們以過去二十五年的平均按揭利率5.5厘去計算每月供款,一個截然不同的處境將告出現。
 
以家庭月收入中位數(17500元)去驗定市民的供樓能力,無泡沫派可能不服,我們且看看中產階層屆時的供樓能力會怎樣。根據民間團體「中產動力」定義,在港家庭月入25000至50000元為中產階層。從資料看到,在5.5厘按揭利率及月供不可超過收入50%的條件下,月入37500元的家庭(中產收入中位數)僅可購買五百呎的康怡花園、杏花邨、駿景園及其他呎價在6357元以下的屋苑單位,七百呎的德福花園、美孚新邨、沙田第一城及其他呎價在4427元以下的屋苑單位,和一千呎的麗城花園(五百呎、七百呎、一千呎及一千三百呎等單位面積並不真實存在於所列屋邨,目的是為了說明問題而虛擬)。
 
月入50000元(中產收入的高位數)的家庭僅可購買五百呎的嘉亨灣、太古城及其他呎價在7812元以下的屋苑單位,七百呎的康怡花園、杏花邨、駿景園和其他呎價在6357元以下的屋苑單位,一千呎的德福花園、美孚新邨、沙田第一城和其他呎價在4389元以下的屋苑單位,以及一千三百呎的銀禧花園和麗城花園。
 
 
樓價與購買力嚴重脫節
 
樓市有沒有泡沫,取決於樓價有無泡沫,而樓價有無泡沫及泡沫大小,取決於樓價與購買力的脫節有多嚴重,這是最過硬的檢驗標準,其他的檢驗標準(例如物業市場有沒有槓桿操作)都是其次。處於中產階層收入高位數的家庭(50000元月收入)竟然連五百呎的雍景台(呎價10568元),遑論質素更好的擎天半島(呎價11874元)、凱旋門(呎價16080元)及君臨天下(呎價19815元),連七百呎的太古城單位(呎價7812元)也買不起,人們若要住進較好的七百呎勉強豪宅(所謂勉強,皆因真正豪宅動輒要每呎3、5萬,甚至6、7萬元),雍景台需要家庭月入71266元,擎天半島80028元,凱旋門108438元,君臨天下133574元。至於一千呎單位(仍只是中型!),太古城需要月入75214元,雍景台101794元,擎天半島114314元,凱旋門154858元,君臨天下190874元。
 
別忘了,家庭月收入為50000元或以上的,僅佔總家庭數目的11.9%,月收入為100000元或以上,僅佔2.8%。從上述資料去看,特別是月收入100000元的家庭(已是全港收入最高的2.8%分子之一),竟然連一千呎不那麼豪的雍景台也供不起,你認為現在的樓價與購買力脫節嚴重嗎?如果你答案是Yes,現在樓市有沒有泡沫,答案不是已經寫在牆上?
 
股票有市盈率,為股票市值與股票每年盈利之比,亦即投資該股票的回本(年)期。同樣道理,物業亦有市盈率,它是該物業(或該等物業)的市價與每年租金收益之比,也就是投資物業的回本(年)期。若以公式表達如下: 物業市價
物業市盈率 =
每年租金收入
物業市價
=
租金回報率x物業市價
1
=
租金回報率以中小型住宅單位的租金回報率來說,港九一般為3.8%至4%;新界為4.1%至4.6%;豪宅一般為2.5%至3.3%;超級豪宅為1.5%。以上述租金回報率計算:中小型住宅單位市盈率約為二十一點七倍至二十六點三倍;豪宅市盈約為三十點三倍至四十倍;超級豪宅市盈率約為六十六點七倍。
 
七十年代以還,香港物業市盈率十倍以下為偏低,十倍至十五倍為合理,十五倍以上至二十倍為稍高,但可接受,二十倍以上為偏高,三十倍為極其偏高。一般來說,市盈率愈低(亦即租金回報率愈高),物業的增值潛力愈大,投資價值愈高:反之,市盈率愈高(亦即租金回報率愈低),物業的增值潛力和投資價值就愈小愈低。
 
 
港住宅市盈率偏高
 
由此觀之,香港中小型住宅市盈率屬於偏高;豪宅極度偏高;超級豪宅極、極、極度偏高,它們的價格亦因此可分別視之為偏高、極度偏高及極、極、極度偏高。此等樓價有沒有泡沫,泡沫有多大,不言而喻!
 
人們所住的居所,價格怎樣才算合理,有一個國際認可標準,一般為該家庭年收入的六倍。以這個標準及假設目前香港家庭平均月供為其月收入的50%去計算,七百呎單位的價格,雍景台應為513萬、嘉亨灣應為430萬、太古城379萬、康怡花園309萬。將2010年3月的樓價與之比較,前者全為後者的一點四四倍。這個價格比,放諸主要不同屋苑及不同面積的住宅單位而皆準。這就是說,香港的樓價普通高過國際合理樓價標準44%。
 
當比較香港與國際標準樓價,我們必須認識,那只是比較香港與外間不同地方兩個家庭所住單位的價格,而不是比較兩個家庭所住相同面積單位的價格。換言之,在比較時,面積大小這個因素是沒有加入考慮的。先別說歐美澳等先進國家,那些地方的市民居住空間普遍大過香港許多,就說說在亞洲罷。
 
根據一份2003年的報告,在亞洲主要發達城市中,香港市民的平均居住空間最小,只有42方米(452呎),低於台北的104方米(1119呎)、新加坡的97方米(1044呎)、東京的62方米(667呎)及上海的52方米(560呎)。把平均居住空間一併考慮,香港樓價將顯得高不可攀!
 
樓價高不可攀,居住空間狹小,這不純粹是經濟性問題,更是市民生活質素的反映!市民住得毫無尊嚴,較高的GDP和人均所得,以及樓價居世界第一位又怎值得我們驕傲呢?
 
大家如果同意香港樓價處於泡沫,而且是大泡沫,那就得小心了。過往多次樓市泡沫爆破,樓價少則跌45%。多則65%(1997年那次)。如果這個經歷雖不中亦不遠矣地重演,縱使目前的樓價能再飆升30%,一旦見頂回落,跌45%亦足以使屆時樓價低於目前樓價差不多三成!
 
 
兌現時間不易拿捏
 
在樓市大泡沫中參與投機(還可以是投資嗎?),是參與音樂椅遊戲。經濟學家凱恩斯說:「當音樂停止時,手中別拿着人家傳給你的股票」,凱恩斯的說法一樣適用於物業,仍想繼續乘搭資產升值順風車的朋友,千萬要記取智者的忠告!過去大半年,泡沫不但久久沒爆,還節節上升。
 
在此,我想引凱恩斯另一則名言:「市場偏離理性的時間,可能遠遠較你想像的長」。我相信,我分析所得的趨勢和結論大抵是對的,但兌現的時間性可能有錯。時間性不容易拿捏準確,因為市場通常不大理性,並且往往長時間延續,長得出人意表。
 
 
作者為怡居地產常務董事

Leave a Comment »

No comments yet.

RSS feed for comments on this post. TrackBack URI

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Create a free website or blog at WordPress.com.

%d bloggers like this: