In Search of Justice

May 21, 2010

羅永生:重建香港——「河蟹」教會之「斷章取義」

Filed under: blog — by loong5 @ 9:07 am
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「5區公投」因為建制派杯葛,至今仍是氣氛淡靜。

在低迷的政治氣壓下,「河蟹牧師」率先呼籲信徒投空票、白票,並高呼要一舉掃除立法會的「暴戾」風氣和言論。

此事曝光於媒體之後,引來教內教外廣泛討論。

其中最有趣的一個回應來自「明光社」的蔡志森。

他在自己製作的視頻中批評說有人「斷章取義」、「上綱上線」,

這種做法可能會令信徒回到害怕政治,對政治「敬而遠之」,使鼓勵信徒更多關心社會政治的目標適得其反。

蔡先生既未說明人家「所斷何章」、也未指出「所取何義」,

卻「三扒兩撥」把問題抽象化和一般化到「基督徒應否關心政治」的空洞層面,

自身已經示範了一種十分典型的「斷章取義」操作,甚至可作課堂經典。

不過,蔡先生的油滑口吻,卻令我對他這種基督徒參政頗有「信心」,

至少,這種可以「顧左右而言他」而毫不臉紅的手腕,雖然難成一名可以贏取人民真正信任的「政治家」,

但對一般政客來說,也算是合格的入門之技。

不過,在這個世代,要驗證「斷章取義」的指控能否成立其實毫不困難。涉事吳宗文牧師的發言,人人都可以在「華人基督教聯會」的官方網頁找到,原汁原味,毫無刪剪。他的發言講稿,亦早已分發《基督教週報》(第2373期)和《國度復興報》(12.3.2010),這些都是公開資料。

事實上,在視頻錄像所聞見的吳牧師發言,的確令人印象猶深,至少吳牧師在當場並無半點油滑。相反地,他要闡述所推銷的,是巨細無遺,既有神學理論,也針對當下問題,相當揮灑和具備自信的一整套「保守主義意識形態」。

引用《羅馬書》闡述順服

按筆者所見,在這個由「華基聯」特別安排,名為「為香港求平安」的祈禱會上,主題就是引用《聖經》中《羅馬書》關於「順服」執政掌權者的經文作權威,為新時期下教會順服政權的保守主義主流路線鳴鑼開道。吳宗文牧師的講道角色,主要用德國神學家卡爾.巴特(Karl Barth)對相關經文的註釋,為「順從」這一指導思想作解。

事實上,《羅馬書》歷代以來往往被親王權和建制力量的教會片面引用,作為一種「君權神授」論說的根據。近代各式的獨裁體制,包括德國納粹時期、台灣國民黨的威權統治歲月、南非的白人種族主義下,那些保守和親建制的新教教會,都有挾《羅馬書》以令信眾服從的前科。

前浸會神學院新約教授孫寶玲,就曾在她的著作《新約倫理》裏引述新約專家古爾曼(Oscar Cullmann)所言﹕「每當基督徒因為追隨基督而抗議國家政權的獨裁宣示,政權的代表或為他們跑腿的神學人通常會訴諸保羅這段經文,彷彿基督徒必須讚許、甚至縱容獨裁政權的惡行。」……而「在實施種族隔離政策的年日裏,前南非總統博塔(P. W. Botha)也曾引用羅馬書第十三章這段經文,嘉許那些「支持」南非白人政府的信徒為「愛和尊敬主教、有真摯健康的生活、守法紀、服權柄……聖經給世界裏的政權和被管治者一個信息,所以我們在羅馬書第十三章讀到人人都當順服掌權者。」

一生反對納粹獨裁的神學家卡爾.巴特(Karl Barth),苦思政教關係,多番註解和論述《羅馬書》,認為教會不可以為政權吸納,蛻化成一種「治民宗教」(civil religion),為的是教會可以持續批判政權,以確保政權可以行上帝的公義,目的之一就是防止一些教會對《羅馬書》及基督教精神繼續「斷章取義」。可是弔詭的是,巴特本人的《羅馬書》解說本身,卻一而再、再而三地被人「斷章取義」。繼納粹德國、南非、台灣,現在到了香港。

不過,筆者認為最有公共旨趣的,還是吳宗文對這種「順服」思想的具體演繹。吳宗文認為香港參政人士必須從歷史現實出發,肯定基本法和一國兩制,尊重中國對香港的主、治權。他接着批評那些從「政治理想」出發的人,其實是把一些烏托邦的東西脫離實况地強加諸社會,把民主、自由、人權及法治等理念絕對化和偶像化。但是,民主不代表沒有問題或能解決所有問題。

在他眼中,亞洲和東歐實行的成功民主,從沒有純西方色彩的,因此,強行移植是不會有好結果的。他又大力抨擊推動民主的人,只知理念,但不考慮民主理念的實施需要人心的教育和改造,那些都是一些龐大而複雜的「社會工程」。他又說到有政治學者認為,「不要講這麼高深的理論,這麼崇高的理念」,政治其實是一種妥協的藝術,是將社會資源切餅分配的遊戲,因此任何立場的議政和參政人士,都該以此為底線。那些不能以「妥協」和「分餅」作為底線的人,是挑戰權威和測試極限,將社會的和諧穩定和經濟民生置諸不理,他們需要對社會和個人良知負上政治和道德責任。

事實上,剛剛引用完巴特《羅馬書釋義》的吳宗文,忘記了巴特在《教會與國家》一書寫道,為了防止國家「惡魔本性」,基督教會正應以「國家的民主『理念』」(democratic conception of the State)作為新約精神的核心,教會應以付諸思想和行動的不同方式,確保國家以公義為本。吳宗文照搬(沒有名字的)所謂政治學者(當中一定包括了無神論者、權術至上的馬基維尼派等)的「妥協」、「分餅」的「政治」定義,說明了他不但拋棄了巴特,也拋棄了神學,以及拋棄了《聖經》的理念!

事實上,了解吳宗文的保守主義綱領,是不需什麼信仰,什麼神學訓練的。因為他說的和《文匯》、《大公》及民建聯等建制派每日重複的差別不大。例如,他針對香港立法會內某些議員仿效了韓國、台灣的打罵文化,與「暴民政治」(mob politics)只是一線之隔,他認為他們不能像先進西方民主國家的議會一樣,提問先後有序、「措辭溫文有禮」。一些宣揚「民主自由」的媒體,更存有「政治正確」的偏見,極盡語言誤導、煽動、卻又誨淫誨色、鼓勵賭博。年輕人目濡耳染,所以街頭示威盡訴軀體暴力,按他的說法,這又是受了西方後現代文化思潮的影響。

保守主義運動最詳盡綱領

雖然如此,吳宗文的發言可以說是香港基督教界領導香港保守主義運動迄今為止最詳盡的一套綱領和政策清單。上及宗教與政權的關係,下及對文化、媒體、思潮和青少年的批評方式及取態。只不過,這些內容都只是拼凑而來﹕除了有點過氣或讀不通的神學外,也混雜了「政治務實主義」的「反理想主義/反烏托邦」修辭,亦不時湊合了「亞洲文化特殊論」的「文化相對主義」論述,甚至諂媚地來一點中共合聽的「反西方」的語調。

這樣說的時候,吳宗文似乎忘記了基督教自己也是來自「西方」的「洋教」的事實。但是,他在佔取「非西方的現實」作為發言依據,炮轟他人的時候,卻仍不忘把「西方議會」的「禮貌」、「有序」肆意理想化、神話化和偶像化,以便嘲弄那些「擁抱西方民主」的人。再者,不無排他及種族主義意味地,吳宗文最後更認為其他打着基督教旗幟的群體和刊物,甚至那些「外國(教會)組織在香港設立的分會」並不一定符合基督教信仰原則,只有「華人基督教聯會」才是歷史悠久的華人信徒自發組織,才能代表香港基督教教會的聲音。

定於一尊,排除異己異端,訴諸人數位勢(而非真誠辯論)自封盟主,以天命或上帝旨意的代言者之名,把既享的權力合理化……雖然這些都是和基督新教的抗議精神和傳統大相逕庭,卻是共產黨人和西方古老一神教體系共享的惡劣文化習性。也是這些惡劣的習性,使兩者分別從「理想主義」和「神聖真理」墮落成「意識形態」。不過,何其恰巧地,這又是兩者目前可以眉來眼去的共同語言。

建制派急需保守意識形態

按照葛蘭西(Gramsci)所說,「意識形態」從來都是駁雜無章的。雖然華基聯/吳宗文這套論述是如此充滿矛盾、誤讀,但又有何相干呢?因為香港建制派目前急切需要的,只是一種保守主義的「意識形態」吧了。

如果說,「明光社」、「性文化學會」等推出的是一種「道德保守主義」(有時它又要一種披上半吊子的「溫和民主派」面紗護航);那麼華基聯、吳宗文等基督教界領袖今日要兜售的已是一種沒有半點保留的「政治保守主義」。時間可能是對的,因為這是香港一個「指鹿為馬」時代的開端。(「牧羊人」都去了「牧河蟹」?)

當今世自由主義巨擘羅爾斯(John Rawls)的學說都可以給說成是為「功能組別」護航的論據(多得「宗教右派」吹鼓手梁燕城近日在《信報》劃時代的偉論!),那麼給卡爾.巴特、給《聖經》、給基督教信仰來個時空倒錯的斷章取義又「有乜咁大件事」呢?

就讓我們由「君權神授」的合理,證明「功能組別」是香港對人類政治文明的最偉大貢獻開始吧!

“在上有權柄的,人人當順服他,因為沒有權柄不是出於神的。凡掌權的都是神所命的。

所以,抗拒掌權的就是抗拒神的命;抗拒的必自取刑罰。”《羅馬書第13章1-2》

沈旭暉:假如功能組別議員是部落酋長——非洲人做到的,香港人做不到﹖

Filed under: Commentary — by loong5 @ 6:00 am
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作為研究國際關係和比較政治的人,筆者習慣在上述框架內閱讀香港。有讀者建議比較香港功能組別和意大利法西斯政權,其實這是不好比的,因為真的要比,很傷感情﹕墨索里尼的制度雖然不民主,但某程度上,代表性也許比香港的功能組別更高。墨索里尼不同希特勒,他原來很理性,對意大利現代化貢獻很大,曾得到包括邱吉爾和甘地在內的領袖歌頌其強政勵治。法西斯合作社主義(corporatism)將全國國民都劃分進不同功能組別,這些組別顧及城鄉矛盾、貧富矛盾,並非單向商界傾斜。組別「選舉」當然由上而下,基本上也不用選,但法西斯一度大受歡迎,議員並非沒有群眾基礎。他們也不是百分百盲目,墨索里尼在1943年被法西斯大會罷免,功能組別就扮演了積極角色。法西斯政權覆亡後,意大利商界和教會在民主選舉有莫大影響力,沒有因為制度改變被淘汰。

假如香港功能組別代表性尚不如墨索里尼,那是不是說它們對香港沒有貢獻?那倒不是,只是他們的貢獻,不應繼續通過議會表達;把他們留在議會,只會限制他們服務社會的潛能,難為了他們。那可以如何光榮淡出?

筆者近年研究非洲,相信更合適與香港功能組別比較的切入點,其實是英國殖民時期的非洲部落酋長。英國不同法國,以間接管治為殖民原則,在非洲設有若干議會,委任部落酋長加入架構,以「維持社會穩定」。酋長代表的不止是部落主義,更是既得利益集團﹕他們對內控制資源和工商業命脈,對外掌握和世界市場接軌,負責設計社會上向流動階梯,和香港功能組別一樣,聲稱以極少數人「代表」主要經濟生產力。

香港30個功能組別,在功能上,跟非洲英國殖民地某30個部落酋長沒有分別;在殖民計算中,李國寶或劉皇發,等同黃金海岸阿散蒂土王屬下王公,在檔案,他們是同類。非洲殖民地獨立後,部落酋長在議會的席位紛紛取消,但他們代表的利益沒有受影響;近年非洲民主化進一步落實,他們的影響力和穩定功能反而進一步鞏固。

新興政黨吸納部落領袖參與選舉

筆者把相關案例歸納為三類,希望支持保留、或「優化」功能組別的朋友參考﹕

一)在解殖過程中,不少非洲部落酋長和民族主義政黨達成共識,由得到群眾支持的新興政黨吸納傳統部落領袖,一併參與選舉,或將後者納入名單代表的安全範圍。像烏干達第一任總統,就是與民族主義政黨「烏干達國民大會」結盟的布干達卡巴卡(卡巴卡為國王頭銜),他建立了支持自己的「卡巴卡耶卡黨」。當然,我們可以批評這些政黨或會變成長期執政的獨裁黨,酋長有時會被盟友出賣,但整體而言,部落代表的經濟利益深深植根於政黨政治。那在香港,如何出現保障部落酋長心理的制度﹖方法之一是把直選的比例代表制改為混合代表制,例如把功能組別的30席按政黨的直選得票率分配,像台灣選舉的「不分區立委」。由於政黨可自行排列名單,往往會把那些在直選沒有競爭力的專業人士、又或因種種原因需特別照顧的人放進前列。假如香港是非洲,功能組別議員早就和直選政黨達成共識,支持取消組別,換取政黨將自己放在安全名單內,這樣民主化可以立刻開啟,政黨也可以建立吸納傳統精英的文化。這才是「醞釀共識」,而不是天天諮詢有多少特權分子願意保持特權,那結果誰也知道。

成立「酋長委員會」 無實權但影響力大

二)非洲人的另一個做法是將酋長干政的傳統正式保存,還予以制度化。制度化不是英國兩院制那樣的安排,因為並非來自普選的上議院始終不能跟下議院平起平坐。非洲的常態是成立「酋長委員會」,議員可以說沒有實權,又弔詭地有莫大影響力。我們可以南部非洲博茨瓦納為例﹕它在英國殖民管治時稱為貝專納蘭(Bechuanaland),自從1966年獨立,一直是西方公認最民主、管治最優良的非洲國家之一,在愛滋病嚴重破壞其經濟體系前,一度是非洲發展樣板,布殊在9.11後訪問非洲時特別到訪這小國,就是為了嘉許當地對人類民主化的貢獻。博茨瓦納政府有一個正式「酋長院」(House of Chiefs),成員包括八大部落酋長、四大部落區間選代表,及上述議員推選的代表,完全符合香港功能組別小圈子選舉的精神。酋長會只是諮詢機構,但負責討論一切國家大事,甚至有法定權力傳召政府官員,對輿論有莫大影響力,極備尊榮。酋長院議員不能來自政黨,身分超然,在社會飾演清流角色,一言九鼎。只要懂得運作,酋長以建制化的「輿論否決權」施加影響,比沒有民選基礎而直接否決國會議案更易為人接受。加納、尼日利亞等前英國殖民地獨立後,也有地方層面的酋長委員會,尼日利亞甚至有一名「酋長」是被吸納的中國商人,可見他們希望代表之利益所在。當部落間出現不能解決的利益衝突,非洲國家不會把酋長請回議會投票,而會委任「調解員」﹔最著名的非洲調解員,就是喀麥隆足球名宿米拿。假如香港功能組別議員組成酋長會,不但可以保留多掛勳章、多插羽毛的傳統,更可飾演類似目前泛民主派的角色﹕當商界放棄小圈子特權,民選議員再也沒有藉口對經濟議題不負責任,這才是前者有可能啟導輿論的開端。我們不能想像務實的香港社會,會接受一切議案均得不到商界支持。

保留領地內特權

三)對個別安全感特別薄弱的部落,非洲人會以兩種方式安撫,底線是不能以沒有共識為由,為了保護一小撮人利益,而延緩整體進步。例如不少非洲酋長在殖民地獨立時得到新政府保證,他們在領地內的儀式性特權、特殊社會功能,乃至經商特權、土地持有權和稅收權,都得到保留,此所以非洲各共和國內部依然存活大批「國王」,性質像民國初年的清室優待條款。有些國會更保留個別議席給酋長,前提是他們的比例不足以影響大局,像穆加貝治下的津巴布韋。當然,當事人心裏明白,這只能是過渡。在香港,退萬步,就是真的有功能組別擔心民主化令利益完全喪失,就是當局真的決定特別照顧,就是上述前提被社會接受,邏輯上,也不可能以此為由推遲民主化進程,只能通過特別條款,像容許酋長在公眾場合裸體跳求雨舞那樣,暫時把問題個體化地區別起來解決,而不是因為有酋長要裸體跳求雨舞來維持社會穩定,就要把所有酋長留在議會監督天文台。

假如支持功能組別的聲音,只是擔心代表的利益能否在民主化後延續,西方固然有大量例子反駁,就是我們平常看不起的非洲,也證明了上述利益不但和民主化並存,而且過渡期並不痛苦。我不相信尼日利亞約魯巴酋長、肯尼亞吉庫尤酋長做得到的,擁有不少約魯巴人和吉庫尤人也會「修讀」的「修蘭大學法學博士」頭銜的黃宜弘議員會想不到。唯一解釋,就是功能組別只是一個偽議題、一堆稻草人,說穿了,關鍵從來不是代表的利益,而是它們的政治功能。假如是那樣,說明白不就是了?那麼近來那些關於功能組別存廢的辯論,什麼6%人貢獻60%GDP等,都是廢話,這些非洲酋長早就解決了。難道50年前非洲人的政治智慧,真的遠遠超前21世紀的香港人?

May 16, 2010

王文彥: 樓市現在有沒有泡沫﹖

Filed under: Commentary — by loong5 @ 5:58 am
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Hong Kong Economic Journal
P38  |   理財投資  |   專家之言  |   By 王文彥  
 
2010-05-13

樓市現在有沒有泡沫﹖

 
現在樓市有無泡沫十分有爭議性,弄清楚對錯意義重大,這個課題值得探討。政府有關高官及不少樓市評論員矢言樓市不存在泡沫,歸納起來,他們的主要論據有四:1. 豪宅市場沒有泡沫,年來香港樓價屢創世界紀錄,買家多來自內地,並且是多以現金一次過付款,毋須做按揭。所謂泡沫是高槓桿操作的結果,既然現金買賣,沒有槓桿,自不可能出現泡沫;2. 中下價樓沒有泡沫,屢創天價的豪宅是富豪的玩意,豪宅市場是一個獨特市場,不會影響中下價樓市場;3. 普羅大眾會購買的樓宇,樓價與1997年高峰期仍有相當距離,普遍約為20%;4. 市民現在供樓的負擔能力較1997年為高,根據統計,市民供樓負擔比率不足四成。
 
第一點說法不大成立,大部分買家不是來自內地,他們一般都需要做按揭,內地買家亦有部分要借助按揭,以部分內地買家不用做按揭來得出整體豪宅市場沒有槓桿操作因而沒有泡沫的結論,不是以偏概全嗎?更何況,內地買家沒有在香港做按揭,不等於他們沒有在內地做按揭。
 
人大常委會前副委員長、著名管理學家成思危透露,內地在去年第一季貸出的4.58萬億元人民幣,有2.1萬億元流入房地產和股市,在香港購買豪宅的內地資金,很可能就是來自那樣的內地貸款。
 
第二點的潛台詞,是說豪宅市場和中下價樓市場是兩個絕不通電的絕緣體,這種說法絕非事實。某個住宅單位(特別是著名大廈)的成交價自有指標作用(天匯頂層事件鬧大,原因在此),它會影響同一座大廈其他單位的叫價及成交價,某座大廈的成交價又會影響同區其他大廈的叫價及成交價,之後是不同地區,最後波及整體樓價。
 
總而言之,不同單位、不同大廈及不同區域,一手與二手樓,豪宅與中下價樓,既有獨立性,又有互動性,豪宅市場的泡沫最終一定導致中下價樓市場的泡沫。第二點看法片面強調獨立性而忽略互動性,不是存心誤導,就是缺乏常識。
 
 
中下價樓超97年價格
 
1997年的樓價是空前的資產大泡沫下的產物,大泡沬樓價的80%(亦即目前普羅大眾會購買的住宅平均樓價),不等於這個價格沒有泡沫。與現在比較, 1997年香港的整體經濟更好,不說別的,過去十三年港人的實質平均工資不升反跌(目前只為1997年的94%)。更值得注意的,比較1997年與現在相同物業的樓價,我們得將物業折舊的因素考慮在內。
 
經過十三年的風吹雨打,現在物業較1997年相同的老了這麼多年,價格大抵總有20%折舊吧。果如此,中下價樓目下的價格已與1997年相同物業的並駕齊驅,甚至有過之而無不及。以資料為例,太古城、康怡花園、香港仔中心及美孚新邨【表】,它們的呎價其實已超過1997年,太古城尤其如此。經濟大不如前、工資倒退及折舊三個因素加起來,現在中下價樓的價格,其實已明顯超越1997年的大泡沫價,我們還能說現在的樓市沒有泡沫?
 
市民目前的供樓負擔比率不足四成,這種說法有很大的誤導成分!為甚麼說它誤導?因為這個比率是建基於空前超低的按揭利率上的。人無近憂,必有遠慮,供樓是一個二十至三十年的作戰計劃。目前超低的按揭利率(2.1厘或以下)是一個數十年難得一見的特例,絕非常態,現在供得綽綽有餘,說不定三、四年後,因為利率上升而捉襟見肘。如果我們以過去二十五年的平均按揭利率5.5厘去計算每月供款,一個截然不同的處境將告出現。
 
以家庭月收入中位數(17500元)去驗定市民的供樓能力,無泡沫派可能不服,我們且看看中產階層屆時的供樓能力會怎樣。根據民間團體「中產動力」定義,在港家庭月入25000至50000元為中產階層。從資料看到,在5.5厘按揭利率及月供不可超過收入50%的條件下,月入37500元的家庭(中產收入中位數)僅可購買五百呎的康怡花園、杏花邨、駿景園及其他呎價在6357元以下的屋苑單位,七百呎的德福花園、美孚新邨、沙田第一城及其他呎價在4427元以下的屋苑單位,和一千呎的麗城花園(五百呎、七百呎、一千呎及一千三百呎等單位面積並不真實存在於所列屋邨,目的是為了說明問題而虛擬)。
 
月入50000元(中產收入的高位數)的家庭僅可購買五百呎的嘉亨灣、太古城及其他呎價在7812元以下的屋苑單位,七百呎的康怡花園、杏花邨、駿景園和其他呎價在6357元以下的屋苑單位,一千呎的德福花園、美孚新邨、沙田第一城和其他呎價在4389元以下的屋苑單位,以及一千三百呎的銀禧花園和麗城花園。
 
 
樓價與購買力嚴重脫節
 
樓市有沒有泡沫,取決於樓價有無泡沫,而樓價有無泡沫及泡沫大小,取決於樓價與購買力的脫節有多嚴重,這是最過硬的檢驗標準,其他的檢驗標準(例如物業市場有沒有槓桿操作)都是其次。處於中產階層收入高位數的家庭(50000元月收入)竟然連五百呎的雍景台(呎價10568元),遑論質素更好的擎天半島(呎價11874元)、凱旋門(呎價16080元)及君臨天下(呎價19815元),連七百呎的太古城單位(呎價7812元)也買不起,人們若要住進較好的七百呎勉強豪宅(所謂勉強,皆因真正豪宅動輒要每呎3、5萬,甚至6、7萬元),雍景台需要家庭月入71266元,擎天半島80028元,凱旋門108438元,君臨天下133574元。至於一千呎單位(仍只是中型!),太古城需要月入75214元,雍景台101794元,擎天半島114314元,凱旋門154858元,君臨天下190874元。
 
別忘了,家庭月收入為50000元或以上的,僅佔總家庭數目的11.9%,月收入為100000元或以上,僅佔2.8%。從上述資料去看,特別是月收入100000元的家庭(已是全港收入最高的2.8%分子之一),竟然連一千呎不那麼豪的雍景台也供不起,你認為現在的樓價與購買力脫節嚴重嗎?如果你答案是Yes,現在樓市有沒有泡沫,答案不是已經寫在牆上?
 
股票有市盈率,為股票市值與股票每年盈利之比,亦即投資該股票的回本(年)期。同樣道理,物業亦有市盈率,它是該物業(或該等物業)的市價與每年租金收益之比,也就是投資物業的回本(年)期。若以公式表達如下: 物業市價
物業市盈率 =
每年租金收入
物業市價
=
租金回報率x物業市價
1
=
租金回報率以中小型住宅單位的租金回報率來說,港九一般為3.8%至4%;新界為4.1%至4.6%;豪宅一般為2.5%至3.3%;超級豪宅為1.5%。以上述租金回報率計算:中小型住宅單位市盈率約為二十一點七倍至二十六點三倍;豪宅市盈約為三十點三倍至四十倍;超級豪宅市盈率約為六十六點七倍。
 
七十年代以還,香港物業市盈率十倍以下為偏低,十倍至十五倍為合理,十五倍以上至二十倍為稍高,但可接受,二十倍以上為偏高,三十倍為極其偏高。一般來說,市盈率愈低(亦即租金回報率愈高),物業的增值潛力愈大,投資價值愈高:反之,市盈率愈高(亦即租金回報率愈低),物業的增值潛力和投資價值就愈小愈低。
 
 
港住宅市盈率偏高
 
由此觀之,香港中小型住宅市盈率屬於偏高;豪宅極度偏高;超級豪宅極、極、極度偏高,它們的價格亦因此可分別視之為偏高、極度偏高及極、極、極度偏高。此等樓價有沒有泡沫,泡沫有多大,不言而喻!
 
人們所住的居所,價格怎樣才算合理,有一個國際認可標準,一般為該家庭年收入的六倍。以這個標準及假設目前香港家庭平均月供為其月收入的50%去計算,七百呎單位的價格,雍景台應為513萬、嘉亨灣應為430萬、太古城379萬、康怡花園309萬。將2010年3月的樓價與之比較,前者全為後者的一點四四倍。這個價格比,放諸主要不同屋苑及不同面積的住宅單位而皆準。這就是說,香港的樓價普通高過國際合理樓價標準44%。
 
當比較香港與國際標準樓價,我們必須認識,那只是比較香港與外間不同地方兩個家庭所住單位的價格,而不是比較兩個家庭所住相同面積單位的價格。換言之,在比較時,面積大小這個因素是沒有加入考慮的。先別說歐美澳等先進國家,那些地方的市民居住空間普遍大過香港許多,就說說在亞洲罷。
 
根據一份2003年的報告,在亞洲主要發達城市中,香港市民的平均居住空間最小,只有42方米(452呎),低於台北的104方米(1119呎)、新加坡的97方米(1044呎)、東京的62方米(667呎)及上海的52方米(560呎)。把平均居住空間一併考慮,香港樓價將顯得高不可攀!
 
樓價高不可攀,居住空間狹小,這不純粹是經濟性問題,更是市民生活質素的反映!市民住得毫無尊嚴,較高的GDP和人均所得,以及樓價居世界第一位又怎值得我們驕傲呢?
 
大家如果同意香港樓價處於泡沫,而且是大泡沫,那就得小心了。過往多次樓市泡沫爆破,樓價少則跌45%。多則65%(1997年那次)。如果這個經歷雖不中亦不遠矣地重演,縱使目前的樓價能再飆升30%,一旦見頂回落,跌45%亦足以使屆時樓價低於目前樓價差不多三成!
 
 
兌現時間不易拿捏
 
在樓市大泡沫中參與投機(還可以是投資嗎?),是參與音樂椅遊戲。經濟學家凱恩斯說:「當音樂停止時,手中別拿着人家傳給你的股票」,凱恩斯的說法一樣適用於物業,仍想繼續乘搭資產升值順風車的朋友,千萬要記取智者的忠告!過去大半年,泡沫不但久久沒爆,還節節上升。
 
在此,我想引凱恩斯另一則名言:「市場偏離理性的時間,可能遠遠較你想像的長」。我相信,我分析所得的趨勢和結論大抵是對的,但兌現的時間性可能有錯。時間性不容易拿捏準確,因為市場通常不大理性,並且往往長時間延續,長得出人意表。
 
 
作者為怡居地產常務董事

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